종합소득세 계산, 분리과세, 종합과세 계산,비교 방법 (2020년)

"종합 소득세 계산 및 비교"

- 올해 종합소득세 신고기간 : 6월 1일까지

- 올해 종합소득세 닙부기한 : 8월 31일까지

국세청 홈텍스에서 종합소득세를 개별적으로 신고하면 되는데, 이 '국세청 홈텍스 종합소득세 시스템'이 생각보다 어렵고 불안정하기 때문에,

- 자기가 낼 세금을 미리 계산해서 정확히 알고 있어야 함 : 그렇지 않으면 홈텍스 내용을 다 기입 후 그 숫자가 맞는지 틀린지 판단 못함. 그래서 잘못 신고를 할 수가 있음. 이런 경우 대부분 세금을 더 많이 내게 됨

- 홈텍스에서 종합 소득세 신고 시스템을 정확히 이해해야함 : 그렇지 않으면, 역시 정확한 세금액을 산출할 수 없음. 대부분 더 큰 세금액을 산출해서 신고하게 됨.

제가 이번에 해보니, 생각보다 복잡하고 힘들어서, 세무소와 상담도 해보고, 제 법인 세무사와 상담도 해봤지만, 그래도 상당히 어려운 작업이었습니다.

여러분들에게 도움을 드릴 필요가 있다고 생각해서,

제가 신고 완료하자 마자 바로 이렇게 포스팅을 작성해봅니다.

다들 이 어려운 세금 신고, 좀더 수월하게 하셨으면 합니다.

감사합니다.

 

 

 보증금 월세 환산

 

- 기본공제  : 3억원

- 과세 대상 : 60% (즉, 40%는 비과세)

- 과세율     : 2.1% (2019 대상임. 내년에 2020을 신고할때는 1.8%로 하향 예정)

- 2주택 이하 : 보증금 과세하지 않음

- 3주택 이상 : 보증금 과세

  ※ 전용면적 40㎡이하, 기준시가 2억원 이하 주택 제외

(예시)

(1) 전세 보증금 13억원

13억원 - 3억원(기본공제) = 10억원

==> 10억원 X 60% = 6억원

==> 6억원 X 2.1% = 1,260만원

즉, 최종 환산된 월세액은 1,260만원(과세 대상 기준 금액)입니다.

이 보증금에 대한 과세는 금액에 대해 크지 않다고 판단이 됩니다.

(2) 대략 시장에서 전월세 전환율을 5%로 환산해서 계산한다고 가정시, 

전세 보증금 13억원에 대한 월세액은

13억원 X 5% = 6,500만원/년이 산출됩니다. 

여기에 40% 공제하고 60%에 대해 과세한다고 가정 시, 이 60%는 

3,900만원/년입니다.

(3) 심하게 많이 보수적으로 잡아서 전월세 전환율을 3%로 계산해보면,

13억원 X 3% = 3,900만원/년

여기서 60%는 2,340만원/년

그런데, (1)에서 계산해본것과 같이, 실제 13억원 전세보증금에 대한 월세 환산 금액은 1,260만원이니,

실제 시장의 전월세 전환율 대비 과세 대상 금액이 훨신 적다고 판단이 됩니다.

세금적인 측면에서는 월세보다는 전세가 유리하긴 한듯 합니다.

 

 분리과세 ? 종합과세 ?

▶ 조건에 따른 분리과세, 종합과세

 

※ 만약, 부부 공동명의라면.. 임대료 4천만원이라도, 50%씩 두사람이 나누어 가져가니.. 각 2천만원이 됩니다.

  

위 표의 설명과 같이,

▶ 분리과세가 유리할지, 종합과세가 유리할지 계산을 해봐야 할 분들

(1) 임대료 수입 + 다른 소득 = 4,600만원/년 이하이면서, 장기임대 공동주택, 장기임대 단독주택의 경우

(2) 임대료 수입 + 다른 소득 = 1,200만원/년 이하이면서, 장기임대 공동주택, 장기임대 단독주택이 아닌 경우

이상과 같이 정리해드리겠습니다.

이 외의 경우라면 모두,

- 년간 임대료 2천만원 이하 : 분리과세 

- 년간 임대료 2천만원 이상 : 종합과세

이렇게 단순하게 생각하셔도 거의 틀릴일 없겠습니다.

종합 과세에 대해서는 아래 표를 참고하시면 기본적인 감을 좀 잡을 수 있습니다.

분리과세 대비 세율이 낮은게 딱 1개 있지요.

1,200만원 이하의 경우입니다.

그리고, 분리과세 14%와 비슷한 15% 구간(1,200~4,600만원)도 있지요.

이 2개 구간은 상기 설명한 경우들에 한해 분리과세가 유리할지, 종합소득이 유리할지 계산해봐야 알 수 있습니다.

< 종합소득세율 표 >

< 종합과세 단순 경비율 VS 기준 경비율 >

주택 유형	단순 경비율		기준 경비율
고가주택임대 (기준시가 9억원 초과)	37.4%		16.9%
일반주택임대	42.6%		8.7%
장기임대 다가구주택	59.2%		14.6%
장기임대 공동주택,  장기임대 단독주택	61.6%		13.8%

  

 

 

 종합소득세 분리과세 계산

 

▶ 종합소득세 분리과세 세금 계산법 

	임대사업자 등록		임대사업자 등록 안한 사람
총 수입금액
- 비용 공제	- 60%		- 50%
- 소득공제  (다른 소득이 2,000만원 이상시는 해당 없음)	- 400 만원		- 200 만원
과세 표준
종합소득세 세율	14%		14%
- 세액 공제	4년단기 :  - 30%	8년장기 :  - 75%
최종 납부 세금 산출액

 

상기 표와 같이,

빨간 색부분이 공제부분입니다.

아래에서는

좀더 알기 쉽게 하기 위해,

저 표에 예시 숫자를 넣어서 종합소득세 계산법을 이해해 보겠습니다.

1. 임대소득 1500만원/년 + 다른 소득 2,000만원 이하

	임대사업자 등록		임대사업자 등록 안한 사람
총 수입금액	1,500만원		1,500만원
- 비용 공제	- 900만원		- 750만원
- 소득공제  (다른 소득이 2,000만원 이상시는 해당 없음)	- 400만원		- 200만원
과세 표준	200만원		550만원
종합소득세 세율 14%	28만원		77만원
- 세액 공제	4년 단기 :  - 30% = - 8.4만원	8년 장기 :  - 75% = - 21만원
최종 종합소득세 산출액	19.6만원	7만원	77만원

2. 임대소득 1500만원/년 + 다른 소득 2,000만원 이상

	임대사업자 등록		임대사업자 등록 안한 사람
총 수입금액	1,500만원		1,500만원
- 비용 공제	- 900만원		- 750만원
- 소득공제  (다른 소득이 2,000만원 이상시는 해당 없음)	0		0
과세 표준	600만원		750만원
종합소득세 세율 14%	84만원		105만원
- 세액 공제	4년 단기 :   - 30% = - 25.2만원	8년 장기 :  - 75% = - 63만원
최종 종합소득세 산출액	54.8만원	21만원	105만원

이상 과 같은 종합소득세 예시 계산 참고하세요.

임대 수익 2천만원 이하이면서, 다른 소득이 2천만원 이하의 경우 상대적으로 세금이 꽤 작습니다.

그러나 이 경우는 종합소득세로 납부시도 계산해보시기를 바랍니다. 

종합소득은 다른 숫자가 좀 커지는게 있기는 하나, 세율이 6%까지도 가능하기 때문에.. 어느게 유리한지는 계산해볼 필요가 있습니다.

그리고,

임대 수익 2천만원 이하이면서, 다른 소득이 2천만원 이상 (아무래도 대부분 이 경우일 거라 생각합니다.) 일 경우는 소득공제가 제외되면서 세금이 꽤 올라갑니다.

그러나, 가장 세금이 높은 것은 역시 임대사업자 등록을 안한 경우입니다.

이정도 세금을 내는 분들은 속이 좀 쓰릴 정도의 금액이 아닐까 보입니다.

 종합소득세 종합과세 계산

 

글이 너무 길어지므로,

종합 과세에 대해서는

종합소득세 계산, 종합과세 계산 방법, 기장, 장부작성 (2020년) 에 작성하였습니다.

국세청 홈텍스에서 실제 종합소득세 신고하는 절차에 대해서는

종합소득세 신고, 분리과세, 국세청 홈텍스, 이거 안보면 절대 혼자 못함 글을 참조하세요.

이상과 같이,

자신의 경우에 대입해서 자신의 금액을 모두들 다 계산 해보시기를 강력 추천드립니다.

이렇게 계산해서 산출된 자신의 최종 금액을 숙지하고나서, 

홈텍스에서 신고 절차를 거치는게 맞습니다.

왜냐면, 홈텍스 종합 소득세 신고 시스템이 무척 복잡하고 실수가 잦을 수 밖에 없을 만큼 비효율 적으로 만들어졌기 때문입니다.

그래서 제가 고생 많이 했습니다.

만약 제가 세금 계산 안해보고 시스템 입력해서 승인/전송 까지 해버렸다면, 저는 세금을 많이 내게 되었을 것입니다.

여러분도 그런 상황을 굳이 경험할 필요는 없겠지요?

다음 글에 곧 홈텍스 시스템에서 신고하는 방법도 올리겠습니다.

모두들 세금 계산 및 신고를 차질없이 정확하게 진행하시기를 바랍니다.

감사합니다.

 

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